空置率创金融风暴后新高 美国大城市复甦恐需数十年

随着在家办公和混合办公趋势在新冠疫情后持续，世界各地许多大城市的写字楼没能迎来复工的上班族。截至今年3月，17个主要城市中有10个城市的空置率创下2008年全球金融危机以来的最高水平。其中在美国，随着写字楼价值下跌、租客减少，房地产巨头集体拖欠银行贷款，甚至有人忧虑这些空置写字楼会否将引起更大范围的经济危机。

作为全球著名金融商务区的金丝雀码头（Canary Wharf）的租客之一，滙丰银行近日决定，在2027年租约到期后，不再续租45层高的摩天大楼（加拿大广场8号），而是搬回伦敦市区的一栋写字楼，办公区域将缩减到原来的一半左右。码头的另一个大租客、律师事务所Clifford Chance，以及巴克莱银行、花旗集团和法国兴业银行等，也都在整合其在金丝雀码头的业务并关闭办公室。



金丝雀码头的困境只不过是全球的商务区和写字楼租客流失的一个缩影。根据商业地产服务商世邦魏理仕（CBRE）的数据，截至3月底，全球写字楼空置率为12.9%，仅略低于全球金融危机后的13.1%。

今年第一季度，美国写字楼的空置率为17.8%，是1993年以来的最高水平，今年内可能将进一步增至19%。但据《大西洋》月刊（The Atlantic）报道，由于三分之一的写字楼租约将在2026年到期，预期空置率会进一步上升，租金将大幅下降。

而在香港，由于中国内地企业削减办公空间、美国和欧洲企业迁至新加坡等其他地区，香港的写字楼空置率也超过15%，创下历史新高。东京的空置率虽低于其他地区，但接近5%，处于楼市扩张与收缩之间的临界点。

楼宇空置引发城市变革

凯投国际宏观经济谘询公司（Capital Economics）房地产经济学家Kiran Raichura表示，受混合办公和在家办公趋势的影响最显著的美国写字楼价格，到2025年底预期将大跌35%，且价格可能需要几十年时间才能恢复。保德信房地产（PGIM Real Estate）则预测，欧洲写字楼价格会继续下跌25%以上，亚太地区则将再下跌13%才见底。

观乎2008年金融危机后六年，美国写字楼价格才恢复到危机前的水平。PGIM分析师认为，此轮贬值后写字楼市场反弹需要的时间可能更长。



世邦魏理仕集团（CBRE Group Inc）全球首席经济学家Richard Barkham说：「商业地产的困境将加重金融体系的压力，而今年的地区性银行危机已经使金融体系陷入困境。随着经济衰退的加深，一些城市将面临空置楼宇和房产税收入减少的问题，这将在这些城市引发变革。」

纽约市和三藩市将首当其衝受到影响。纽约大学和哥伦比亚大学的研究人员联合进行的一项研究发现，由于遥距办公的影响，到2029年，当地写字楼相对疫情前价值下跌44%，而该市的写字楼占城市整体房产税收入约五分之一。在三藩市，政府预估空置写字楼可能会使该市每年损失2亿美元。